宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第12問

解説

正解は「建物の転貸借がされている場合、建物の賃貸借が期間満了によって終了するときは、賃貸人は転借人にその旨の通知をしなければならない」という記述です。 【結論と趣旨】適法な転貸借がある建物について、賃貸人と賃借人（転貸人）間の賃貸借が期間満了または解約申入れにより終了するときは、賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ、終了を転借人に対抗することができません（借地借家法34条1項）。通知後6か月の経過によって転貸借も終了します（同条2項）。突然の明渡しから転借人を保護する趣旨です。 【具体例】Aが建物をBに賃貸し、BがCに適法に転貸している場合、AB間の賃貸借が期間満了で終了しても、AがCにその旨を通知しなければ、AはCに「出て行け」と主張できません。通知から6か月たって初めて転貸借も終了します。 【誤りの記述】 ・「賃貸人の解約申入れは6か月経過で終了し正当事由は不要」… 誤り。建物賃貸人からの解約申入れには6か月の予告期間に加えて正当事由が必要です（27条1項・28条）。 ・「造作買取請求権は特約によっても排除できない強行規定」… 誤り。造作買取請求権は特約で排除でき（37条参照、33条は片面的強行規定の対象外）、任意規定です。賃貸借契約で「造作買取請求をしない」と定めることは有効です。 ・「一時使用の建物賃貸借にも借地借家法が全面的に適用される」… 誤り。一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法第3章（建物賃貸借）の規定は適用されません（40条）。