宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第46問

解説

誤っているのは「原価法は、建物のみに適用され、土地には適用できない」という記述です。 【結論と趣旨】原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って試算価格（積算価格）を求める手法です。対象は建物に限られず、土地にも適用できます。とくに造成地や埋立地のように再調達原価を適切に把握できる土地では、素地の価格に造成・埋立て等の工事費用を加えて再調達原価を求められるため、原価法が有効です。「建物だけ」とする記述は誤りです。 【具体例】丘陵地を切土・盛土して造成した宅地を評価する場合、造成前の素地価格に造成工事費・付帯費用等を加算して再調達原価を求め、経年や機能的・経済的な要因による減価を修正して積算価格を出します。一方、純粋な更地（既成市街地の土地など）で再調達原価の把握が難しい場合は、取引事例比較法や収益還元法が中心になります。 【正しい記述】 ・「正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」… 正しい。不動産鑑定評価基準が定める標準的な価格概念です。 ・「限定価格は、市場が相対的に限定される場合などに、その限定される市場における市場価値を適正に表示する価格」… 正しい。借地権者が底地を併合するために買い取る場合などに用いられ、正常価格と乖離することがあります。 ・「地域分析・個別分析により把握した市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価手法を適用すべき」… 正しい。原価法・取引事例比較法・収益還元法の三手法は、案件に応じて併用し、相互に検証することが原則とされます。