宅地建物取引士 予想問題｜練習問題 第9問

解説

誤っているのは「賃借人が賃貸人の承諾なく転貸した場合、賃貸人は常に契約を解除できる」という記述です。 【結論と趣旨】賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借物を転貸し第三者に使用収益させたときは、賃貸人は原則として契約を解除できます（民法612条2項）。しかし判例は、無断転貸・無断譲渡があっても、それが賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除権は発生しないとしています（最判昭28.9.25ほか）。したがって「常に解除できる」は誤りです。 【具体例】賃借人Aが同居の親族にごく一部を使わせたにとどまり、賃貸人Bとの信頼関係を破壊するとはいえないような場合、無断転貸の形式があってもBは解除できないことがあります。逆に、第三者へ建物全体を明け渡して使用させたような場合は背信性が認められ、解除が認められます。 【正しい記述】 ・「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡することができない」… 正しい。賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要です（612条1項）。 ・「賃貸物の修繕が必要な場合、賃貸人は修繕義務を負う」… 正しい。賃貸人は賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負います（606条1項本文。賃借人の帰責事由による場合を除く）。 ・「敷金は、賃貸借終了後に賃借物を返還した時に返還される」… 正しい。敷金返還義務は、賃貸借が終了し、かつ賃借人が賃借物を返還（明渡し）した時に、未払債務を控除した残額について生じます（622条の2第1項1号）。明渡しが先履行です。