宅地建物取引士 予想問題｜区分所有法 第5回 第14問

解説

正解は「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）は、出席した区分所有者及びその議決権の各過半数で決する」という記述です。 【結論と趣旨】共用部分の管理に関する事項は、原則として普通決議で決します。2026年4月施行の改正区分所有法により、普通決議は出席した区分所有者およびその議決権の各過半数で決することとされました（39条1項）。共用部分の変更のうち、その形状または効用の著しい変更を伴わない軽微な変更も、この普通決議で足ります（18条1項本文、17条1項括弧書き）。書面や代理人によって議決権を行使した区分所有者も出席者に算入されます（39条2項）。 【具体例】マンションの共用廊下の床材を同種のものに張り替えるといった、形状・効用の著しい変更を伴わない工事は、集会に出席した区分所有者およびその議決権の各過半数の賛成があれば実施できます。 【誤っている記述】 ・「規約の設定・変更・廃止には、各3分の2以上の多数による集会の決議が必要である」… 誤り。規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各過半数が出席した集会において、出席した区分所有者およびその議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要です（31条1項）。3分の2ではありません。 ・「建替え決議は、各3分の2以上の多数で決する」… 誤り。建替え決議は、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数で決します（62条1項）。区分所有法上もっとも重い決議要件であり、出席者ではなく区分所有者全員を母数とする点も他の決議と異なります。 ・「管理者は、各4分の3以上で選任される」… 誤り。管理者の選任・解任は、規約に別段の定めがない限り、集会の普通決議（出席した区分所有者およびその議決権の各過半数）で行います（25条1項・39条1項）。4分の3以上は不要です。 なお建替え決議については、耐震性不足・火災安全性不足・外壁剥落のおそれ・給排水管の腐食・バリアフリー基準不適合など客観的事由がある場合は各4分の3以上に緩和され（62条2項）、裁判所の裁判により所在等不明区分所有者を母数から除外できる制度も新設されました（38条の2）。