宅地建物取引士 予想問題｜宅建業者が自ら売主となる場合の損害賠償額の予定 第5回 第25問

解説

正解は「損害賠償の予定額と違約金の合計額は、代金の10分の2を超えることができない」という記述です。 【結論と趣旨（宅建業法38条）】宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償額の予定の制限により、損害賠償額の予定と違約金の合計は代金の10分の2（20％）を超えて定められません。超えた部分は無効となります。買主が過大な負担を負わないよう、上限を法定する趣旨です。 【具体例】代金3,000万円の売買で、業者Aが違約金を「800万円」と定めても、上限は600万円（20％）なので、超える200万円分は無効となり、600万円までが有効に残ります。 【誤りの記述】 ・「超える特約をした場合、その特約は全体が無効になる」… 誤り。無効となるのは20％を超える部分のみで、特約全体が無効になるわけではありません（38条2項）。 ・「宅建業者間の取引にも適用される」… 誤り。この制限は8種制限の一つで、業者間取引には適用されません（78条2項）。 ・「予定額を定めなければ実損害額を請求できない」… 誤り。予定額を定めなくても、実際に生じた損害を立証すれば賠償請求できます。予定は立証の手間を省くための制度にすぎません。