宅地建物取引士 予想問題｜契約不適合責任 第5回 第34問

解説

正解は「通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約は有効である」という記述です。 【結論と趣旨（宅建業法40条）】宅建業者が自ら売主となる場合、契約不適合責任の特約制限（2年以上）により、契約不適合を売主に通知する期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約だけが有効です。これより買主に不利な特約は無効となり、その場合は民法どおり買主が不適合を知った時から1年以内の通知が基準となります。 【具体例】業者Aが一般の買主Bに住宅を売り、通知期間を「引渡しから2年」と定めれば有効です。「引渡しから6か月」と定めても無効となり、民法の原則に戻ります。 【誤りの記述】 ・「責任を一切負わない旨の特約は有効」… 誤り。買主に著しく不利であり、無効です。引渡しから2年以上の通知期間を最低限確保する必要があります。 ・「通知期間を引渡しの日から1年とする特約は有効」… 誤り。2年未満であり買主に不利なため無効です（40条）。 ・「民法の規定より買主に不利な特約はすべて無効」… 誤り。引渡しから2年以上という例外があり、また民法より買主に有利な特約は当然有効です。すべてが無効になるわけではありません。