宅地建物取引士 予想問題｜不動産鑑定評価基準 第5回 第47問

解説

正解は「不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式、収益方式がある」という記述です。 【結論と趣旨】不動産鑑定評価基準は、価格を求める手法を3つの方式に体系化しています。すなわち、費用性に着目する原価方式（原価法）、市場性に着目する比較方式（取引事例比較法）、収益性に着目する収益方式（収益還元法）です。鑑定評価では、対象不動産に応じてこれらを適用し、各手法から得た試算価格を調整して鑑定評価額を決定します。 【具体例】原価法は、対象不動産を今あらためて造るのに要する再調達原価を求め、築年数の経過などに応じた減価修正を行って価格（積算価格）を導きます。取引事例比較法は、似た不動産の取引事例を集め、事情補正・時点修正・地域要因や個別的要因の比較を経て価格（比準価格）を求めます。収益還元法は、対象不動産が生み出す純収益を還元して価格（収益価格）を求めます。 【誤りの記述】 ・「原価法は土地には適用できない」… 誤り。原価法は建物だけでなく、再調達原価を適切に求められる造成地や埋立地などの土地にも適用できます。 ・「取引事例比較法は近隣地域の取引事例のみを使用しなければならない」… 誤り。近隣地域の事例に加え、同一需給圏内の類似地域等に存する事例も用いることができます。 ・「収益還元法には直接還元法のみがあり、DCF法は含まれない」… 誤り。収益還元法には一期間の純収益を還元利回りで還元する直接還元法と、複数期間の純収益と復帰価格を現在価値に割り引くDCF法（割引現金収支分析法）の2つがあります。