賃貸不動産経営管理士 一問一答｜管理受託契約 第251問

解説

敷金は賃借人の債務を担保する金銭であり、管理業者が受領する場合は賃貸住宅管理業法16条により自己の固有財産と分別して管理する義務がある。退去時には賃貸借契約および民法622条の2（未払賃料等を控除した残額の返還）、原状回復ガイドラインの考え方に従って精算されるため、「分別管理し、退去時に賃貸借契約に従い精算する」とする記述が正しい。管理業者の固有財産と一緒に保管してよいとする取扱いは分別管理義務違反である。管理業者の判断で運用に回せるとする流用も同様に許されない。契約期間中は使途自由とする記述も誤りで、管理業者が受領した敷金は、賃貸人に引き渡すまで自己の固有財産等と分別して管理しなければならず（16条。標準管理受託契約書も同旨）、管理業者が自由に使えるものではない。なお賃貸人は、賃貸借が終了し明渡しを受けたときに、未払賃料等を控除した残額を返還する義務を負う（民法622条の2）。「家賃・敷金等の受領金銭はすべて分別管理」「敷金は明渡し後に残額を返還」という二点は、管理業法と改正民法の双方から繰り返し問われる頻出事項である。