賃貸不動産経営管理士 一問一答｜練習問題 第395問

解説

実質利回り（ネット利回り・NOI利回り）は「NOI÷物件価格」で算出される。NOI（純営業収益）は、年間賃料等の総収入から固定資産税・都市計画税、管理費、修繕費、損害保険料、空室損失等の運営費用を控除したものであり（借入金返済額や減価償却費は含めない）、物件の実質的な収益力を示す。このため、運営費用を考慮しない表面利回り（年間賃料収入÷物件価格）よりも実態に即した投資判断指標とされ、収益価格を求める直接還元法の還元利回り（キャップレート）にも通じる概念である。「物件価格÷NOI」は分母と分子が逆であり、「借入返済額÷物件価格」は利回りの定義ではないため誤り。賃管士試験では、NOIに借入金返済と減価償却費を含めない点、表面利回りとの分子の違いが頻出論点である。