賃貸不動産経営管理士 予想問題｜借地借家法 第23問

解説

借地借家法32条1項ただし書は「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と規定しており、不増額特約は有効である。一方、不減額特約にはこのような留保がなく、同条は強行規定と解されているため、普通借家契約における不減額特約は効力を有せず、賃借人は特約にかかわらず減額請求できる（サブリース契約について最判平15.10.21）。したがって「普通借家契約でも有効」とする肢が誤りである。例外として、定期建物賃貸借において借賃の改定に係る特約がある場合には32条自体が適用されず（38条9項）、不減額特約も有効に機能する。租税等の負担の増減、経済事情の変動、近傍同種の建物の借賃との比較により不相当となったときに増減請求でき、協議が調わないときは調停前置を経て裁判で確定する。「増額しない特約＝有効、減額しない特約＝普通借家で無効・定期借家で有効」の対比が最頻出ポイントである。