問題
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
選択肢
- 1定期建物賃貸借契約は、公正証書等の書面（または電磁的記録）によって契約しなければならない。
- 2賃貸人は契約締結に先立ち、契約の更新がない旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
- 3事前説明書面の交付・説明を欠いた場合、定期借家契約としての効力を生じず、普通借家契約となる。
- 4契約期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から3か月前までの間に終了通知をしなければ、契約終了を賃借人に対抗できない。
正解
4. 契約期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から3か月前までの間に終了通知をしなければ、契約終了を賃借人に対抗できない。
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解説
4が誤りで正解。借地借家法38条6項により、期間1年以上の定期建物賃貸借では、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間（「3か月前まで」ではない）に、期間満了により賃貸借が終了する旨を賃借人に通知しなければ、その終了を賃借人に対抗できない。通知期間の経過後に通知した場合は、通知の日から6か月を経過した時に終了を対抗できる（同項ただし書）。1は正しく、定期建物賃貸借は公正証書による等書面（又は電磁的記録）によって契約しなければならない（38条1項・2項。公正証書は例示であり必須ではない）。2・3も正しく、賃貸人は契約締結前に、契約書とは別個独立の書面を交付して（賃借人の承諾を得て電磁的方法も可）更新がなく期間満了により終了する旨を説明する義務を負い（38条3項）、これを怠ると更新がない旨の定めが無効となって普通借家契約として扱われる（38条5項、最判平24.9.13）。
一問一答
全範囲を体系的に演習