宅地建物取引士 一問一答｜契約不適合責任 第8問

解説

民法566条により、売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由とする履行の追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除ができなくなります。したがって「原則として知った時から1年以内に通知」が正しく、「2年以内」は誤りです。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この期間制限は適用されません（同条ただし書）。このため「売主が知っていた場合でも1年の期間制限が適用される」とする記述は誤りです。なお、この1年の通知期間は種類・品質の不適合に限られ、数量や移転した権利の不適合には適用されません（一般の消滅時効による）。また、契約不適合責任を負わない旨の特約も民法上は原則として有効で、売主が知りながら告げなかった事実などについて責任を免れることができないにとどまります（民法572条。宅建業者が自ら売主となる場合の宅建業法40条など、特別法による制限はあります）。したがって「特約で排除することが一切できない」も誤りです。